PROZESS DES IMMOBILIENKAUFS IN KROATIEN - schreibt Mateja Bogdanić

Wahrscheinlich haben Sie schon seit einiger Zeit über den Kauf einer Immobilie in Kroatien nachgedacht, und fast sicher haben Sie viele Webseiten über Kroatien besucht, Immobilienanzeigen studiert, von Ihrem perfekten Standort geträumt, Preise verglichen und Informationen von Ihren Freunden und Bekannten gesammelt. Um den Prozess des Immobilienkaufs zu beginnen, müssen Sie nun handeln; jetzt ist es an der Zeit, Ihre Vorstellung in die Realität umzusetzen und loszulegen. Der Prozess der Suche und Auswahl einer Immobilie ist überall auf der Welt ziemlich ähnlich, während der Prozess des Kaufs und Verkaufs, die Übertragung des Eigentums an der Immobilie auf den Käufer und die Gepflogenheiten von Land zu Land, sogar unter den EU-Mitgliedern, sehr unterschiedlich sind. Was braucht man also, um eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, wie läuft das Verfahren ab und welche Schritte sollten unternommen werden?



1.  EINGRENZUNG DER AUSWAHL

Ohne diesen Schritt werden Sie vielleicht nie eine Immobilie kaufen, obwohl Sie es wirklich wollen. In Kroatien gibt es viele zum Verkauf stehende Immobilien und zahlreiche schöne Standorte, so dass es völlig verständlich ist, dass es schwierig ist, die richtige Wahl zu treffen. Bevor Sie einen konkreten Schritt bei der Suche nach einer Immobilie machen, ist es sehr ratsam zu überlegen, was Sie wirklich erwarten. Fragen Sie sich also, ob Ihre zukünftige Immobilie leicht zugänglich, modern oder traditionell, in Meeresnähe oder mit Meerblick usw. sein soll, oder ob Sie die Privatsphäre und den Komfort Ihres Hauses mehr bevorzugen als die Bequemlichkeit einer eigenen Wohnung. Welche Orte mögen Sie - Dalmatien, Istrien, Kvarner, Inseln, Crikvenica, Opatija?
Sie müssen nur Ihre Auswahl eingrenzen, sonst können Sie jahrelang herumwandern und nach Ihrer perfekten Immobilie suchen. Und die Zeit vergeht so schnell, nicht wahr?

2. BUDGETIERUNG

Bevor Sie mit der Suche nach einer Immobilie beginnen, ist es wichtig, Ihre finanzielle Situation genau einzuschätzen - wie viel Geld Sie bereit sind, in eine Immobilie zu investieren, in welchem Zeitraum Sie Ihr Geld verwalten können und eventuell die Möglichkeit eines Bankkredits zu prüfen. Dabei ist zu beachten, dass Banken in Kroatien keine Kredite an ausländische Staatsbürger vergeben, außer in seltenen Fällen. Wir empfehlen Ihnen daher, die Möglichkeiten zu prüfen, einen Kredit bei Ihrer Bank im Ausland zu erhalten. Wenn Sie bestimmen, wie viel Geld Sie für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung haben, wird dies den Prozess der Suche nach einer Immobilie wesentlich beeinflussen.

3. BEDINGUNGEN UND ORGANISATION DER IMMOBILIENBESICHTIGUNG

Obwohl Sie selbst nach einer Immobilie suchen können, beauftragen die meisten Menschen aufgrund von Zeitmangel und der Notwendigkeit einer professionellen Begleitung durch den Kauf- und Verkaufsprozess einen Immobilienmakler. Genauso wie Sie den Standort und die Art der Immobilie gewählt haben, können und müssen Sie hier wählen, denn es gibt zahlreiche Immobilienagenturen in Kroatien. Bei der Wahl eines Maklers hat jeder Käufer seine eigenen Kriterien; durch die Wahl des richtigen Immobilienmaklers wird Ihre Suche nach einer Immobilie zu einem angenehmen Erlebnis. Offene Kommunikation ist hier extrem wichtig; Käufer und Immobilienmakler bestimmen die Erwartungen des Käufers, die Bedingungen der Immobiliensuche, die Gebühren des Immobilienmaklers, sie legen Termine und weitere Schritte fest.

4. IMMOBILIENBESICHTIGUNG

Wenn Sie die vorherigen drei Schritte gut durchlaufen haben, sollte diese Phase des Immobilienkaufprozesses Spaß machen. Die Immobilien, die Sie besichtigen, sollten Ihren Erwartungen entsprechen, sich an den von Ihnen bevorzugten Orten befinden und im Rahmen Ihres Budgets liegen. Auch hier sollte die Bedeutung der Kommunikation erwähnt werden. Es ist sehr wichtig, dass Ihr Immobilienmakler Ihre Erwartungen und Ihre Eindrücke von der Immobilie kennt, so dass er rechtzeitig in Verhandlungen mit dem Verkäufer treten kann, wenn Sie wirklich am Kauf interessiert sind oder zusätzliche Informationen erhält, die ihm bei der Immobiliensuche helfen.

5. ANGEBOTSERSTELLUNG UND VERHANDLUNG

Nachdem Sie nun eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, ist es üblich, dem Verkäufer einen Preis dafür anzubieten. Das macht natürlich ein Immobilienmakler für Sie. Verständlicherweise sind Käufer oft nicht sicher, welchen Preis sie anbieten sollen. Manchmal lässt sich ein deutlich niedrigerer Preis erzielen als der inserierte, und manchmal wollen Verkäufer den Preis nicht einmal um 1 EURO senken. Die Entscheidung, wie viel Sie bieten sollen, liegt also bei Ihnen, und es ist Aufgabe des Immobilienmaklers, mit dem Verkäufer zu verhandeln und zu versuchen, eine Win-Win-Situation zu erreichen.

6. ANZAHLUNG

Wenn der Kaufpreis mit dem Verkäufer vereinbart wurde, wird eine Anzahlung verlangt. Sie dient als Garantie für beide Parteien. Für den Käufer, d.h. dass der Verkäufer die Immobilie nicht an jemand anderen verkauft und für den Verkäufer, dass er einen echten Käufer hat. Wenn kein Vermittler involviert ist, wird die Anzahlungsmodalität direkt zwischen den Parteien oder mit dem Immobilienbüro vereinbart, mit dem Einverständnis sowohl des Verkäufers als auch des Käufers. Bei der Leistung der Anzahlung ist es wichtig, die einzuhaltenden Immobilienfristen zu berücksichtigen. Wenn es einige Voraussetzungen gibt, die vor dem Abschluss des Hauptvertrages über den Immobilienkauf erfüllt werden müssen, ist die Frist für den Abschluss des Vorvertrages zu vereinbaren, und wenn es solche Voraussetzungen nicht gibt, ist es notwendig, die Frist für den Abschluss des Hauptvertrages zu bestimmen. Es ist allgemein üblich, dass, wenn der Käufer innerhalb der festgelegten Frist vom Vorvertrag/Vertrag zurücktritt, er die Anzahlung verliert. Wenn der Verkäufer innerhalb der festgelegten Frist vom Vorvertrag/Vertrag zurücktritt, ist er verpflichtet, dem Käufer eine doppelte Anzahlung zurückzugeben.

7. VORVERTRAG ÜBER DEN VERKAUF VON LIEGENSCHAFTEN

Wenn eine Vorbedingung für den Abschluss des Hauptvertrags über den Immobilienkauf besteht, schließen der Käufer und der Verkäufer einen Vorvertrag ab. Zu den oben genannten Vorbedingungen kann die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen, Genehmigungen, Absichtserklärung einer Bank, Kreditaufnahme des Käufers bei einer Bank usw. gehören. Im Vorvertrag zum Immobilienkauf werden die Voraussetzungen und die Frist für den Abschluss des Hauptvertrages klar definiert. Wenn der Käufer und der Verkäufer sofort bereit sind, den Hauptvertrag über den Immobilienkauf abzuschließen, d.h. wenn es keine Notwendigkeit gibt, einige Vorbedingungen zu erfüllen, wird dieser Schritt übersprungen.

8. IMMOBILIENKAUFVERTRAG

Im Immobilienkaufvertrag werden der Zahlungsrhythmus des Kaufpreises, der Zeitpunkt der Inbesitznahme der Immobilie, die Garantie des Verkäufers usw. festgelegt. Wird der gesamte Kaufpreis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an den Verkäufer gezahlt, muss der Vertrag auch die Klausel über die Erlaubnis zur Eintragung des Eigentums enthalten (Tabellarische Aufstellung - 9). Der Immobilienkaufvertrag muss von einem Notar beglaubigt werden. Üblich ist, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ihre Unterschriften auf dem Vertrag beglaubigen; der Vertrag ist auch dann gültig, wenn nur der Verkäufer seine Unterschrift beglaubigt. Wenn der Käufer eine ausländische Person ist, ist die Voraussetzung für den Abschluss des Immobilienkaufvertrages, dass er eine persönliche Identitätsnummer (OIB) hat, die er bei der zuständigen Steuerbehörde erhalten kann; der Käufer kann auch seinen Immobilienmakler um Hilfe bitten.

9. TABELLARISCHER AUSZUG UND EINTRAGUNG DES TITELS IM GRUNDBUCH

Eine tabellarische Aufstellung ist ein Dokument, mit dem der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie vollständig bezahlt wurde und dass er dem Käufer die Eintragung des Eigentumsrechts in die Grundbücher gestattet. Wenn der Käufer seinen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen ist, d.h. den vereinbarten Preis bezahlt hat, ist der Verkäufer verpflichtet, eine tabellarische Aufstellung zu erstellen. Die tabellarische Aufstellung muss notariell beglaubigt werden. Nachdem der Käufer die tabellarische Aufstellung vom Verkäufer erhalten hat, kann er beim zuständigen Gericht (Grundbuchamt) einen Antrag auf Eintragung des Eigentums an einer Immobilie auf seinen Namen stellen. Wenn der Verkauf über einen Vermittler erfolgt, wird dieser Vorgang in der Regel von einer Agentur oder einem bevollmächtigten Anwalt durchgeführt.

10.  INBESITZNAHME DER IMMOBILIE - EIGENTUMSÜBERNAHME

In der Praxis nimmt der Käufer die Immobilie in Besitz, nachdem der Verkäufer ihm den vollen Kaufpreis bezahlt hat. In diesem Moment übernimmt er alle Verpflichtungen, die mit der Nutzung der Immobilie verbunden sind - Versorgungsleistungen, Steuern usw. Außerdem ist dies der Moment, in dem der Käufer die Schlüssel zu seiner neuen Immobilie erhält. Die Übernahme der Immobilie wird normalerweise von einem Immobilienmakler begleitet.

11. ÜBERTRAGUNG DER VERPFLICHTUNG ZUR ZAHLUNG VON VERSORGUNGSLEISTUNGEN AUF DEN NEUEN EIGENTÜMER

Die Formalitäten der Übertragung aller Versorgungseinrichtungen: Strom, Wasser, Gas, Versorgungsgebühren, Müllabfuhr usw., werden auf den neuen Eigentümer der Immobilie übertragen. Wenn der Käufer die Immobilie über die Immobilienagentur als Vermittler gekauft hat, kann die Übertragung mit Hilfe der Agentur und mit der vom Käufer erteilten Vollmacht durchgeführt werden.

12.  FREUDE AN EINER NEUEN IMMOBILIE

Dies wird hoffentlich die längste und glücklichste Phase sein. Kroatien ist ein großartiger Ort zum Leben und Entspannen. Wir freuen uns immer, wenn wir sehen, wie sehr unsere Kunden ihre neuen Immobilien genießen, und wir wünschen Ihnen das Gleiche.
Bitte beachten Sie, dass der oben beschriebene Prozess ein Standardprozess beim Immobilienkauf in Kroatien ist. Er kann jedoch etwas anders, länger oder kürzer sein, mit zusätzlichen Zwischenschritten, abhängig von den Besonderheiten der Situation und der Immobilie und der Dokumentation, den Erwartungen der Parteien und dergleichen. Er ist geprägt von guter Koordination und gegenseitigem Respekt der beiden Parteien, mit oder ohne Immobilienbüro als Vermittler. Wenn Sie kein Experte im Kauf und Verkauf von Immobilien sind, raten wir Ihnen, einen Vermittler oder zumindest einen Anwalt zu beauftragen, um einen sicheren Kauf zu gewährleisten. Der Direktkauf kann für alle Parteien zum Erfolg führen, ist aber manchmal auch riskant.

Wir wünschen Ihnen einen sicheren Kauf und viele schöne Tage in Ihrer neuen Immobilie.

Euro Immobilien Team

Autor: Mateja Bogdanić

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