Immer mehr Immobilienkäufer, aber auch Investoren haben den Wunsch und das Ziel, Immobilien in Kroatien zu kaufen. Dafür gibt es viele Gründe. Abgesehen davon, dass Kroatien ein äußerst schönes Land mit wunderschöner Natur und historischem Erbe und mit einer niedrigen Kriminalitätsrate sehr sicher ist, ist oft davon die Rede, dass es auch ein Steuerparadies für diejenigen ist, die in Immobilien investieren möchten.

Eine günstige Steuerpolitik und die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten machen Immobilien für Immobilieninvestitionen sehr attraktiv. Wenn Sie als Ausländer vorhaben, mithilfe einer Bankfinanzierung – einem Hypothekendarlehen – eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, stellen wir Ihnen hier alle wichtigen Informationen, die Sie dazu wissen sollten, zur Verfügung.





Rechtsgrundlage des Immobilienkaufs in Kroatien für Ausländer

Bevor Sie sich auf den Aufnahmeprozess eines Bankdarlehens bzw. einer Hypothek einlassen, ist es wichtig, die rechtlichen Grundlagen eines Immobilienkaufs in Kroatien zu verstehen:

1. Bürger der Europäischen Union: Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union haben beim Immobilienerwerb die gleichen Rechte wie kroatische Staatsbürger. Dies bedeutet, dass sie Immobilien in Kroatien ungehindert kaufen und verkaufen können.
2. Bürger von Drittstaaten: Bürger aus Ländern, die nicht Mitglied der Europäischen Union sind, können unter bestimmten Bedingungen Immobilien in der Republik Kroatien kaufen. In den meisten Fällen ist eine Sondergenehmigung des Justizministeriums erforderlich, außer in Fällen, in denen ein bilaterales Abkommen zwischen Kroatien und dem Herkunftsland, besteht.

 

Bedingungen, die Immobilien bei einer Bankfinanzierung erfüllen müssen

Damit die Bank ein Darlehen beim Immobilienkauf in Kroatien bewilligt, muss die Immobilie bestimmte Bedingungen hinsichtlich rechtlicher Dokumente, Lage, Zweck, Zustand, Wert, Infrastruktur und Energieeffizienz erfüllen. Bevor Sie einen Kredit beantragen, sollten Sie sich mit Banken und Experten beraten, um sicherzustellen, dass die Immobilie, die Sie kaufen möchten, alle notwendigen Kriterien erfüllt.
Hier sind die wichtigsten Eigenschaften, die eine Immobilie aufweisen muss, damit ein Kredit leichter bewilligt wird:

1. Ordnungsgemäße Unterlagen – Voraussetzung für den Immobilienkauf durch Bankfinanzierung

Kurz gesagt, Immobilien müssen über ordnungsgemäße rechtliche Unterlagen verfügen, die Folgendes beinhalten:

• Eigentumsurkunde – Auszug aus dem Grundbuch, aus dem hervorgeht, dass der Verkäufer der rechtmäßige Immobilieneigentümer ist.
• Bau- und Nutzungsgenehmigung, die bestätigt, dass die Immobilie gemäß Projektdokumentation und Gesetz gebaut und genutzt wird.
• Eintragung im Kataster mit genauen Angaben zur Immobilie.

2. Immobilienlage

Kroatien weist zahlreiche Standortbesonderheiten und -unterschiede auf, daher kann die Lage der Immobilie selbst die Chancen zur Bewilligung eines Kredits erheblich beeinflussen:

• Immobilien in urbanen Gebieten wie den Städten Zagreb, Split, Dubrovnik und beliebten Touristenorten entlang der Küste weisen in der Regel ein höheres Potenzial für die Bewilligung von Krediten auf.
• Ländliche oder weniger entwickelte Regionen können für Banken ein höheres Risiko darstellen und es kann schwieriger sein, dass ein Kredit für solche Immobilien bewilligt wird.

3. Immobilienzweck

Banken bevorzugen bestimmte Immobilienarten:

• Am häufigsten werden Wohnimmobilien (Wohnungen, Häuser, Apartments) akzeptiert.
• Geschäftsimmobilien können ebenfalls akzeptabel sein, jedoch unter zusätzlichen Voraussetzungen und  in Abhängigkeit von der Art der auszuführenden Tätigkeit.
• Grundstücke können je nach Zweck und Raumplanungsbestimmungen zur Kreditierung in Betracht gezogen werden.

4. Immobilienzustand

Der Immobilienzustand spielt ebenso eine wichtige Rolle:

• Neu erbaute oder gut erhaltene Immobilien haben eine größere Chance auf Darlehensbewilligung.
• Alte und heruntergekommene Immobilien können ein Risiko für die Bank darstellen und die Bank kann vor Darlehensbewilligung zusätzliche Gutachten und Renovierungsarbeiten verlangen.

5. Immobilienwert

Die Ermittlung des Immobilienwertes ist entscheidend:

• Die Bank beauftragt einen ermächtigten Gutachter mit der Ermittlung des Immobilienmarktwertes. Man sollte berücksichtigen, dass der ermächtigte Gutachter die Immobilie zu einem etwas höheren oder niedrigeren Wert als dem mit dem Verkäufer vereinbarten Wert bewerten kann.
• LTV (Loan-to-Value)-Verhältnis: Die meisten Banken finanzieren bis zu 70-80 % des ermittelten Immobilienwertes, das heißt, dass Sie für die restlichen 20-30 % eigene Mittel als Anzahlung bereitstellen müssen.

6. Infrastruktur

Die Immobilie muss über die entsprechende Infrastruktur verfügen:

• Zugang zu grundlegenden Dienstleistungen wie Wasser, Strom und Zufahrtsstraße.
• Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Geschäften und medizinischen Einrichtungen kann sich positiv auf die Darlehensbewilligung sowie auf die Immobilienbewertung auswirken.

7. Energieeffizienz

Heutzutage achten Banken immer mehr auf die Energieeffizienz von Immobilien:

• Der Besitz eines gültigen Energieausweises ist Bedingung für die Kreditbewilligung durch die Bank, gleichzeitig zeigt die Energieklasse selbst auch an, ob die Immobilie den Energieeffizienzstandards entspricht.

 

Als Ausländer ein Darlehen – eine Hypothek aufnehmen

Die Aufnahme einer Hypothek zwecks Immobilienkauf in Kroatien, kann ein komplexer aber durchaus realisierbarer Prozess sein. Wenn Sie beim Immobilienkauf von einer Immobilienagentur unterstützt werden, erleichtert dies den Prozess und die Kommunikation mit der Bank erheblich. Hier sind die wichtigsten Schritte, die Sie dabei befolgen müssen:


1. Auswahl der Bank: Der erste Schritt besteht darin, eine Bank auszuwählen, die ausländischen Staatsbürgern Hypothekendarlehen zur Verfügung stellt. Zu den führenden Banken in Kroatien, die solche Dienstleistungen anbieten, gehören die Erste & Steiermärkische Bank d.d., die Zagrebačka banka d.d. und die Privredna banka Zagreb.


2. Voraussetzungen für die Aufnahme eines Darlehens – einer Hypothek:

• Bonität: Banken prüfen Ihre Bonität, dazu gehören Ihre Kredithistorie, Ihre Bonitätsbewertung und Ihr aktuelles Einkommen. Bedenken Sie, dass Banken Unterlagen auf Kroatisch fordern. Daher müssen Sie Originaldokumente und Kontoauszüge einreichen, die von einem Gerichtsdolmetscher (aus Ihrer Sprache ins Kroatische) übersetzt wurden.
• Anzahlung: Die meisten Banken verlangen eine Anzahlung (Beteiligung) von 20-30 % des Immobilienwertes.
• Unterlagen: Sie benötigen verschiedene Dokumente wie Personalausweis, Einkommensnachweise, Steuererklärungen und Nachweise über bestehende Schulden.

3. Festlegung der Kreditkonditionen:

• Zinssätze: Die Zinssätze können je nach Bank, Kreditart und Bonität variieren. Im Jahr 2024 sind die Zinsen relativ stabil, dennoch ist es immer gut, die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen. Derzeit betragen die Zinssätze für Baudarlehen in Kroatien 3-4 % pro Jahr.
• Rückzahlungsdauer: Die Rückzahlungsdauer kann je nach Alter und den Konditionen der Bank bis zu 30 Jahre betragen.

4. Prozess zur Beantragung eines Bankkredits:

• Vorläufige Bewilligung: Nach Einreichung aller notwendigen Unterlagen erteilt Ihnen die Bank eine vorläufige Darlehensbewilligung.
• Immobilienbewertung: Die Bank beauftragt einen Gutachter, der den Wert der von Ihnen zum Kauf gewünschten Immobilie ermittelt.
• Endgültige Bewilligung: Wenn sich die Immobilie nach der Bewertung als finanzierungswürdig erweist, bewilligt die Bank das Darlehen und der Vertrag liegt zur Unterzeichnung bereit.

5. Mit der Bankfinanzierung zusammenhängende Kosten

• Darlehensbearbeitungsgebühren: Banken erheben häufig Darlehensbearbeitungsgebühren. Informieren Sie sich über diese Kosten, damit keine versteckten Zusatzkosten entstehen, mit denen Sie nicht gerechnet haben.
• Versicherung: Einige Banken verlangen eine Immobilienversicherung und möglicherweise eine Lebensversicherung des Darlehensnehmers.

 

Ratschläge für die erfolgreiche Bewilligung eines Hypothekendarlehens in Kroatien

1. Bereiten Sie alle notwendigen Unterlagen zur Immobilie vor: Stellen Sie sicher, dass Sie über alle notwendigen Unterlagen verfügen, um Verzögerungen im Genehmigungsprozess zu vermeiden. Wenn Sie beim Immobilienkauf von einer Immobilienagentur unterstützt werden, erhalten Sie diese Unterlagen wahrscheinlich von der Agentur.
2. Zusammenarbeit mit dem Anwalt: Es wird empfohlen, einen Anwalt oder eine auf Immobilien spezialisierte Immobilienagentur zu beauftragen, der Ihnen bei rechtlichen Fragen zur Seite steht und Sie beim Immobilienkaufprozess in Kroatien begleitet.
3. Rücksprache mit einem Finanzberater oder Kreditvermittler: Ein Finanzberater kann Ihnen bei der Auswahl der besten Finanzierungsmöglichkeiten helfen und Ihre Finanzen während des gesamten Prozesses verwalten.

Der Immobilienkauf in Kroatien mithilfe einer Hypothek kann eine Herausforderung sein, aber mit der richtigen Vorbereitung und der Zusammenarbeit mit den richtigen Experten kann der Vorgang wesentlich vereinfacht werden. In Kroatien gibt es wunderschöne Immobilien, in die es sich zu investieren lohnt, und mit stabilen Zinssätzen und relativ günstigeren Konditionen als in anderen europäischen Ländern kann 2024 der ideale Zeitpunkt sein, um Ihre Pläne, eine Immobilie an der kroatischen Küste zu besitzen, zu verwirklichen.

Für weitere Informationen können Sie uns unter [email protected] oder +385994440660 kontaktieren.