Wahrscheinlich haben Sie schon seit einiger Zeit über den Kauf einer Immobilie in Kroatien nachgedacht, zahlreiche Webseiten über Kroatien besucht, Immobilienanzeigen studiert, von Ihrem perfekten Standort geträumt und recherchiert, Preise verglichen, Informationen von Bekannten und Freunden eingeholt.  Da der Beginn jedes Prozesses Handeln erfordert, ist es an der Zeit, Ihre Wünsche und Vorstellungen in die Tat umzusetzen und zu beginnen. Der Prozess der Immobiliensuche und -auswahl ist weltweit recht ähnlich, während der Kauf- und Verkaufsprozess, die Übertragung der Eigentümerrechte gegenüber dem Käufer und die Gepflogenheiten von Land zu Land, auch unter den EU-Mitgliedern, sehr unterschiedlich sind.

Was ist also erforderlich, um eine Immobilie in Kroatien zu kaufen, wie läuft das Verfahren ab und welche Schritte sind zu unternehmen?

1.  EINGRENZUNG DER AUSWAHL

Ohne diesen Schritt werden Sie möglicherweise nie eine Immobilie kaufen, obwohl Sie es wirklich möchten. In Kroatien gibt es viele zum Verkauf stehende Immobilien, sowie superschöne Standorte, und es ist völlig verständlich, dass es schwierig ist, die richtige Wahl zu treffen. Bevor Sie jedoch einen konkreten Schritt bei Ihrer Immobiliensuche unternehmen, sollten Sie sich unbedingt darüber Gedanken machen, was Sie von Ihrer zukünftigen Immobilie erwarten. Möchten Sie, dass die Immobilie leicht zugänglich, modern, traditionell, nahe am Meer und mit Meerblick ist? Bevorzugen Sie die Privatsphäre eines Hauses oder den Komfort und die Einfachheit des Appartementbesitzes? Welche Orte gefallen Ihnen: Dalmatien, Istrien, Kvarner, Inseln, Crikvenica, Opatija?

Man muss einfach die Auswahl eingrenzen... Sonst kann man jahrelang herumwandern und nach einer perfekten Immobilie suchen. Und die Zeit vergeht wie im Fluge, nicht wahr?

2. BUDGETIERUNG

Bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, ist es wichtig, dass Sie einen realistischen Blick auf Ihre Finanzen werfen – wie viel Geld Sie bereit sind, in Immobilien zu investieren, wie schnell Sie über Ihr Geld verfügen können und eventuell Finanzierungsmöglichkeiten bei Ihrer Bank prüfen. Hierbei ist zu beachten, dass Banken in Kroatien außer in seltenen Fällen keine Kredite an ausländische Staatsbürger vergeben. Wir empfehlen Ihnen daher, sich bei Ihrer Bank im Ausland nach den Möglichkeiten zu erkundigen. Wenn Sie entscheiden, wie viel Geld Sie für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung haben, hat dies erhebliche Auswirkungen auf die Bedingungen der Immobiliensuche.

3. BEDINGUNGEN UND ORGANISATION DER IMMOBILIENBESICHTIGUNG

Obwohl es nicht unmöglich ist, auf eigene Faust nach Immobilien zu suchen, wenden sich die meisten Menschen aus Zeitmangel, dem Bedarf an professioneller Beratung und der Sicherheit bei der Abwicklung des Kauf- und Verkaufsprozesses an eine Immobilienagentur. So wie Sie sich für die Gegend und die Art der Immobilie entschieden haben, können und müssen Sie auch hier wählen – denn Immobilienagenturen gibt es in Kroatien viele. Jeder Käufer hat bei der Auswahl einer Agentur seine eigenen Kriterien und Wünsche. Daher ist es wichtig, einen solchen Makler auszuwählen, so dass Ihre Immobiliensuche zu einem angenehmen Erlebnis wird. Eine offene Kommunikation ist hier äußerst wichtig, hier werden Erwartungen, Wünsche, Konditionen der Immobiliensuche, der Preis der Vermittlungsleistung kommuniziert, Termine vereinbart und weitere Schritte festgelegt.

4. IMMOBILIENBESICHTIGUNG

Wenn Sie die vorherigen drei Schritte erfolgreich durchlaufen haben, sollte dieser Phase des Immobilienkaufprozesses der spaßige Teil sein. Die Immobilien, die Sie in Betracht ziehen, sollten Ihren Wünschen und Bedingungen entsprechen, an den von Ihnen bevorzugten Reisezielen liegen und innerhalb des vorgegebenen Budgets liegen. Auch hier erwähnen wir die Bedeutung einer qualitativ hochwertigen Kommunikation. Es ist wichtig, dass Ihr Immobilienmakler weiß, was Ihnen an einer Immobilie gefällt und was nicht, welche Eindrücke Sie haben – damit er rechtzeitig in Verhandlungen mit dem Verkäufer treten kann, wenn Sie ernsthaft an einem Kauf interessiert sind, oder zusätzliche Informationen dazu einholt, die ihm bei der weiteren Immobiliensuche helfen.

5. ANGEBOTSERSTELLUNG UND VERHANDLUNG

Nachdem Sie nun eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, ist es üblich, dem Verkäufer einen Preis für diese bestimmte Immobilie anzubieten. Das übernimmt natürlich der Immobilienmakler für Sie. Verständlicherweise sind Käufer sich oft nicht sicher, welchen Preis sie anbieten sollen, aber darauf gibt es keine richtige Antwort. Manchmal lässt sich ein deutlich niedrigerer Preis erzielen als der beworbene, und manchmal möchten die Verkäufer nicht einmal um 1 EURO sinken. Die Entscheidung darüber, wie viel Sie anbieten sollten, liegt also bei Ihnen, und es ist die Aufgabe des Immobilienmaklers, mit dem Verkäufer zu verhandeln und zu versuchen, eine Win-Win-Situation zu erreichen.

6. ANZAHLUNG

Wenn der Kaufpreis mit dem Verkäufer vereinbart ist, dann ist eine Anzahlung zu leisten. Sie dient als Garantie für beide Seiten. Für den Käufer – dass der Verkäufer die Immobilie nicht an jemand anderen verkauft, und für den Verkäufer – dass es einen ernsthaften Käufer gibt. Wenn kein Vermittler involviert ist, wird die Anzahlungsmodalität direkt zwischen den Parteien oder mit dem Immobilienbüro mit Einvernehmen des Verkäufers und des Käufers vereinbart. Bei der Zahlung einer Anzahlung ist es wichtig, die Frist für den Abschluss des Hauptvertrages zu bestimmen, die eingehalten werden muss. Liegen Voraussetzungen vor, die vor dem Abschluss des Hauptkaufvertrages erfüllt sein müssen, so wird eine Frist für den Abschluss des Vorvertrages vereinbart; liegen die Voraussetzungen nicht vor, so wird eine Frist für den Abschluss des Hauptvertrages vereinbart. Tritt der Käufer innerhalb der festgelegten Frist vom Abschluss des Hauptvertrages zurück, verliert er in der Regel die Anzahlung. Falls der Verkäufer vom Abschluss des Vorvertrags/Vertrags innerhalb der festgelegten Frist zurücktritt, ist er dann verpflichtet, dem Käufer die doppelte Anzahlung zurückzuerstatten.

7. VORVERTRAG ZUM LIEGENSCHAFTSKAUF

Liegt eine Voraussetzung für den Abschluss des Hauptkaufvertrages vor, schließen der Käufer und der Verkäufer einen Vorvertrag ab. Die genannten Voraussetzungen können beispielsweise die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen, Genehmigungen, Absichtserklärung einer Bank, Kreditaufnahme des Käufers bei einer Bank usw. beinhalten. Der Vorvertrag zum Liegenschaftskauf definiert klar die Voraussetzungen und die Frist für den Abschluss des Hauptkaufvertrags. Wenn Käufer und Verkäufer sofort zum Hauptvertrag bereit sind, also einige Voraussetzungen nicht erfüllt werden müssen, wird dieser Schritt übersprungen.

8. VERTRAG ZUM LIEGENSCHAFTSKAUF

Der Vertrag zum Liegenschaftskauf definiert die Zahlungsdynamik des Kaufpreises, den Zeitpunkt der Inbesitznahme der Immobilie, die Garantien des Verkäufers... Sofern dem Verkäufer bei Vertragsabschluss der volle Kaufpreis ausgezahlt wird, enthält der Vertrag auch eine Bewilligung zur Eintragung von Eigentumsrechten (Eintragungsbewilligung – siehe unter 9). Der Vertrag zum Liegenschaftskauf wird von einem Notar beglaubigt. Üblich ist, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer ihre Unterschrift auf dem Vertrag beglaubigen lassen, der Vertrag ist jedoch auch dann gültig, wenn nur der Verkäufer seine Unterschrift beglaubigt. Handelt es sich bei dem Käufer um eine ausländische Person, ist Voraussetzung für den Vertragsabschluss, dass die Person in Kroatien über eine PID „OIB“ (persönliche Identifikationsnummer) verfügt, die sie selbst bei der zuständigen Steuerverwaltung erhalten kann; der Käufer kann auch seinen Immobilienmakler um Hilfe bitten.

9. EINTRAGUNGSBEWILLIGUNG UND EINTRAGUNG DER EIGENTUMSRECHTEN IM GRUNDBUCH

Bei der Eintragungsbewilligung handelt es sich um ein Dokument, mit dem der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie vollständig bezahlt ist und er dem Käufer die Eintragung der Eigentumsrechte im Grundbuch gestattet. Wenn der Käufer seinen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen ist, d.h. den vereinbarten Preis bezahlt hat, ist der Verkäufer verpflichtet, eine Eintragungsbewilligung zu erstellen. Die Eintragungsbewilligung muss von einem Notar beglaubigt werden. Nachdem der Käufer die Eintragungsbewilligung von dem Verkäufer erhalten hat, kann er beim zuständigen Gericht (Grundbuchamt) einen Antrag auf Eintragung von Eigentumsrechten auf seinen Namen stellen. Erfolgt der Verkauf über einen Makler, wird dieser Vorgang in der Regel von einer Agentur oder einem bevollmächtigten Anwalt durchgeführt.

10.  INBESITZNAHME DER IMMOBILIE - EIGENTUMSÜBERNAHME

In der Praxis erwirbt der Käufer den Besitz, nachdem der Verkäufer den gesamten Kaufpreis von ihm erhalten hat. Zu diesem Zeitpunkt übernimmt er alle Verpflichtungen, die mit der Nutzung der Immobilie verbunden sind – Nebenkosten, Steuern usw. Außerdem ist dies der Moment, in dem der Käufer die Schlüssel zu seiner neuen Immobilie erhält. Die Immobilienübergabe wird in der Regel von einem Immobilienmakler begleitet.

11. ÜBERTRAGUNG DER VERPFLICHTUNG ZUR ZAHLUNG VON NEBENKOSTEN AUF DEN NEUEN EIGENTÜMER

Die Formalitäten der Übertragung aller Nebenkosten: Strom, Wasser, Gas, Kommunalgebühren, Müllabfuhr usw. werden von dem neuen Immobilieneigentümer übernommen. Hat der Käufer die Immobilie mit Hilfe einer Immobilienagentur als Makler erworben, kann die Übertragung mit Hilfe der Agentur – laut vom Käufer erteilten Vollmacht – erfolgen.

12.  FREUDE AN EINER NEUEN IMMOBILIE

Hoffentlich die längste und glücklichste Phase. Kroatien ist ein großartiger Ort zum Leben und Entspannung. Es freut uns immer wieder zu sehen, wie viel Freude unsere bisherigen Kunden an ihren neuen Immobilien haben, und wir wünschen Ihnen dasselbe.

Bitte beachten Sie, dass dies ein Standardprozess ist. Der Kauf- und Verkaufsprozess kann je nach den Besonderheiten der Situation, den Besonderheiten der Immobilie und ihrer Dokumentation, den Erwartungen der Parteien usw. etwas unterschiedlich, länger oder kürzer mit zusätzlichen Zwischenschritten sein. Es wird durch eine gute Koordination der Parteien und gegenseitigen Respekt beider Parteien definiert, mit oder ohne Makler. Wenn Sie kein Experte auf dem Gebiet des Immobilienkaufs und -verkaufs sind, raten wir Ihnen, einen Makler oder zumindest einen Anwalt zu beauftragen, um einen sicheren Kauf zu gewährleisten. Der Direktkauf kann für alle Beteiligten erfolgreich sein, ist aber manchmal auch riskant.

Wir wünschen Ihnen einen sicheren Einkauf und viele schöne Tage in Ihrer neuen Immobilie.

Euro Immobilien Team

Autor: Mateja Bogdanić